Si vous achetez un bien immobilier à rénover dans le but de le mettre en location, vous avez tout intérêt à opter pour le régime du réel. Celui-ci vous permettra :
- de réduire votre base d'imposition sur les revenus locatifs ;
- sans doute de vous créer un déficit foncier les premières années.
Cependant, vous devrez louer pendant les 3 ans qui suivent le déficit foncier.
Le régime du réel
Il permet de déduire de vos revenus locatifs tous les frais et charges en rapport avec la gestion d'un bien immobilier mis en location, exactement comme si vous étiez une entreprise, à cette différence près que vous n’êtes pas assujetti à la TVA.
Lorsque la somme des frais et charges déductibles est supérieure à la somme des loyers encaissés, vous êtes en déficit foncier, déficit dont une part peut se reporter sur vos revenus imposables nets et faire baisser vos impôts, sous conditions.
Bon à savoir : si vous louez meublé, vous pouvez également opter pour le régime du réel et pourrez en plus vous faire rembourser la TVA.
Déduction des revenus fonciers
Vous pourrez déduire de vos impôts fonciers :
- les travaux et réparations ;
- le montant de la garantie d'emprunt, de l’hypothèque ou de l'IPPD ;
- la prime d'assurance du prêt immobilier et les intérêts des prêts ;
- les assurances habitation ;
- les impôts fonciers ;
- les frais de notaire, les frais d'agence, etc.
Bon à savoir : le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022). Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.
Cas pratique
Pour faciliter la compréhension, l'exemple ci-dessous ne tient compte que du coût des travaux, et nous considérons que vous empruntez 150 000 € pour acheter un appartement à rénover, et également que le montant des travaux est de 50 000 € :
- Vous louez ensuite dans les 12 mois suivants, pour 10 500 €/an, afin de vous procurer un rendement brut de 7 %.
- La première année, vous déduisez 50 000 € en plus des autres frais mentionnés ci-dessus, ce qui vous crée un déficit foncier de - 39 500 €.
- Vous pouvez alors déduire ce déficit de votre base d'imposition sur les revenus à raison de 10 700 € par an, pendant les 4 prochaines années.
Bon à savoir : comme il est précisé plus haut, les primes d'assurances, impôts et frais d'agences éventuels n'ont pas été pris en compte afin de mettre en avant l'avantage du régime réel en cas de travaux. Les intérêts ne sont comptés dans le déficit foncier que s'ils sont inférieurs aux loyers perçus.
Imputer un déficit foncier à ses revenus Consulter la fiche pratique
Comment choisir le régime du réel
Si vous percevez plus de 15 000 € de loyers sur tous vos biens immobiliers locatifs, vous êtes automatiquement au régime du réel. Dans le cas contraire, il vous faudra le demander au moyen de l’imprimé 2044, que vous joignez à votre déclaration 2042.
Pour d'autres bons plans sur la question :
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