Si vous achetez un bien immobilier à rénover dans le but de le mettre en location, vous avez tout intérêt à opter pour le régime du réel. Celui-ci vous permettra :
- de réduire votre base d’imposition sur les revenus locatifs ;
- sans doute de vous créer un déficit foncier les premières années.
Cependant, vous devrez louer pendant les 3 ans qui suivent le déficit foncier.
Le régime du réel
Il permet de déduire de vos revenus locatifs tous les frais et charges en rapport avec la gestion d’un bien immobilier mis en location, exactement comme si vous étiez une entreprise, à cette différence près que vous n’êtes pas assujetti à la TVA.
Lorsque la somme des frais et charges déductibles est supérieure à la somme des loyers encaissés, vous êtes en déficit foncier, déficit dont une part peut se reporter sur vos revenus imposables nets et faire baisser vos impôts, sous conditions.
Déduction des revenus fonciers
Vous pourrez déduire de vos impôts fonciers :
- les travaux et réparations ;
- le montant de la garantie d’emprunt, de l’hypothèque ou de l’IPPD ;
- la prime d’assurance du prêt immobilier et les intérêts des prêts ;
- les assurances habitation ;
- les impôts fonciers ;
- les frais de notaire, les frais d’agence, etc.
Cas pratique
Pour faciliter la compréhension, l’exemple ci-dessous ne tient compte que du coût des travaux, et nous considérons que vous empruntez 150 000 € pour acheter un appartement à rénover, et également que le montant des travaux est de 50 000 € :
- Vous louez ensuite dans les 12 mois suivants, pour 10 500 €/an, afin de vous procurer un rendement brut de 7 %.
- La première année, vous déduisez 50 000 € en plus des autres frais mentionnés ci-dessus, ce qui vous crée un déficit foncier de - 39 500 €.
- Vous pouvez alors déduire ce déficit de votre base d’imposition sur les revenus à raison de 10 700 € par an, pendant les 4 prochaines années.
Comment choisir le régime du réel
Si vous percevez plus de 15 000 € de loyers sur tous vos biens immobiliers locatifs, vous êtes automatiquement au régime du réel. Dans le cas contraire, il vous faudra le demander au moyen de l’imprimé 2044, que vous joignez à votre déclaration 2042.
Pour d’autres bons plans sur la question :
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